Abitabilità - Studio Tecnico E Catastale - Arch.Borsani e Geom.Colombo

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Il certificato di ”agibilità” ex art. 24 D.P.R. n. 380/2001

L’abrogazione delle precedenti fonti ha determinato, da parte dell’art. 24 citato, la riconduzione ad unità della diversa terminologia (abitabilità – agibilità) in precedenza utilizzata, rispettivamente, con riferimento ad immobili ad uso abitativo e non abitativo.

La norma parla pertanto di “certificato di agibilità”, anche se nel gergo tecnico diffuso è invalsa la vecchia dizione.

Il nuovo concetto di agibilità concerne l’igiene e la salubrità, ma anche il risparmio energetico e la sicurezza statica e dinamica di impianti ed edifici.

L’agibilità, rilasciata dal dirigente o responsabile del competente ufficio comunale, deve essere richiesta con riferimento ai seguenti interventi:

- Nuove costruzioni;
- Ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
- Interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici stessi e degli impianti.

Per siffatti interventi, il soggetto titolare del permesso di costruire, il soggetto che ha presentato la denuncia di inizio attività, o i loro successori o aventi causa sono tenuti a presentare domanda di rilascio del certificato entro quindici giorni “dall’ultimazione dei lavori di finitura”.

La domanda deve essere corredata dalla richiesta di accatastamento, che lo sportello unico provvede ad inoltrare al catasto, dalla dichiarazione di conformità dell’edificio al progetto approvato, nonché in ordine alla prosciugatura dei muri ed alla salubrità dei locali, dalle certificazioni e/o collaudi attinenti gli impianti installati.

La mancata presentazione della domanda comporta la sanzione pecuniaria di carattere amministrativo da € 77,47 ed € 464,81.

Il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale è tenuto a verificare la completezza e regolarità della documentazione prescritta, nonché la sussistenza del certificato di collaudo delle opere di cui all’art. 53 del T.U.E., del certificato dell’ufficio tecnico regionale per gli edifici costruiti in zone sismiche, della dichiarazione di conformità alla normativa in tema di superamento delle barriere architettoniche.

L’ufficio comunale ha termine di trenta giorni a far data dalla ricezione della domanda, per il rilascio del certificato, previa eventuale ispezione dell’immobile.

Il termine può essere interrotto per una sola volta, entro quindici giorni dalla ricezione della domanda, soltanto ai fini della richiesta di documentazione integrativa che non sia già nella disponibilità dell’amministrazione procedente o che non possa essere acquisita autonomamente: verificandosi questa ipotesi il termine ricomincia a decorrere per ulteriori trenta giorni a partire dal deposito della documentazione integrativa.

Qualora sulla domanda non vi sia pronuncia da parte della Pubblica Amministrazione entro trenta giorni, si forma il silenzio assenso, a condizione che sia intervenuto il parere dell’Azienda Sanitaria Locale circa la conformità delle opere alle prescrizioni igienico-sanitarie, e, ovviamente, a condizione che la documentazione depositata dal richiedente sia completa e regolare.

Il rilascio del certificato da parte dell’Amministrazione Comunale non incide sul potere degli organi competenti di successiva eventuale repressione di abusi edilizi accertati.



Compravendita immobiliare e mancanza del certificato

Giungendo al tema centrale di questo contributo, ovvero i riflessi che il mancato rilascio dell’agibilità determina nei rapporti negoziali tra le parti del contratto di compravendita, occorre subito evidenziare che l’obbligazione di consegna all’acquirente del documento in parola, da parte del venditore, trova un sicuro fondamento normativo nelle previsioni di cui all’art. 1477 comma terzo c.c., secondo cui oltre alla res empta, “Il venditore deve pure consegnare i titoli e i documenti relativi alla proprietà e all’uso della cosa venduta”.

La giurisprudenza di legittimità come di merito ha conferito tradizionalmente al certificato di abitabilità una centrale importanza nelle relazioni di scambio, inquadrandolo tra i documenti relativi alla proprietà e costituente requisito indispensabile ai fini della realizzazione della funzione economico-sociale dell’oggetto del contratto di compravendita.

Analizzando le numerose pronunce susseguitesi negli anni, possono individuarsi molteplici punti critici cui gli interpreti hanno tentato di fornire risposta, ed in particolare: se la mancanza del certificato determini un vizio genetico del negozio; se la comune volontà di compravendere in assenza del documento configuri comunque inadempimento opponibile; se ed in che misura la mancanza formale del documento e l’impossibilità sostanziale di ottenerlo determinino effetti tra loro diversi nell’economia del negozio; se l’inadempimento da parte del venditore sia sanzionabile con l’eccezione ex art. 1460 c.c., con la risoluzione contrattuale ex art. 1453-1497 c.c., con il risarcimento del danno, con l’esecuzione dell’obbligazione in forma specifica; come siano giuridicamente configurabili i rapporti tra parti contraenti ed Amministrazione emittente; quali siano, infine, le peculiarità della patologia accennata con riferimento alla stipula del preliminare di compravendita.

Ripercorrendo partitamente gli argomenti, deve in primo luogo escludersi che il contratto di compravendita concluso in assenza cella certificazione prescritta sia affetto da invalidità sub specie di nullità, ovvero vizio genetico.

Sotto il profilo della liceità e possibilità dell’oggetto del negozio, infatti, la giurisprudenza di legittimità ha conferito costante rilievo alla circostanza che il godimento concreto della cosa, di fatto, possa regolarmente instaurarsi, sia pure con le difficoltà ed i disagi del caso.

Soltanto nella misura in cui alla mancanza dell’abitabilità si accompagni in concreto un impedimento assoluto del godimento il contratto potrebbe qualificarsi nullo per impossibilità dell’oggetto, non potendosi escludersi che l’immobile privo di certificazione possa essere di fatto comunque oggetto della valida costituzione di un rapporto giuridico.

La carenza dell’abitabilità, pertanto, incide nel rapporto sotto forma di vizio funzionale della causa.

Da ciò discende pianamente che la comune volontà delle parti di compravendere in assenza del documento6 sia pienamente valida ed ammissibile e non possa darsi inadempimento opponibile ex art. 1460 c.c., salva l’esistenza di un “impedimento assoluto”, che, come sopra accennato, sposterebbe i termini della fattispecie.

E’ evidente che la volontà delle parti dovrà comunque essere nel caso concreto di volta in volta attentamente valutata.

Ed infatti, la Suprema Corte ha ripetutamente affermato che “la sola conoscenza da parte del compratore del mancato rilascio della licenza di abitabilità al momento della stipulazione di un contratto di compravendita di un immobile destinato ad abitazione, non accompagnato da una rinuncia da parte dello stesso al requisito, soddisfatto solo dal rilascio della relativa licenza o dalla di lui volontà di esonerare comunque il venditore dal relativo obbligo, non vale ad escludere l’inadempimento del venditore…” .