Documenti necessari - Studio Tecnico E Catastale - Arch.Borsani e Geom.Colombo

Documentazione che i venditori devono presentare

I venditori devono produrre i seguenti documenti:

Per le società occorrono i normali documenti che giustificano i poteri del legale rappresentante:
- visura recente del registro imprese da cui risultino gli organi in carica
- statuto vigente della società o patti sociali attuali
- eventuale delibera del consiglio di amministrazione o dell'assemblea dei soci che autorizzano il legale rappresentante a compiere l'atto


Documenti per gli immobili
Per gli immobili occorre esibire anzitutto i documenti dai quali risulta la proprietà del venditore.
- Se l'immobile è pervenuto al venditore per compravendita, donazione, divisione, o altro atto notarile, produrre la copia dell'atto
- Se l'immobile è pervenuto per sentenza del giudice (acquisto all'asta), produrre la copia di tale sentenza
- Se l'immobile è pervenuto per successione, produrre copia della dichiarazione di successione e della trascrizione dell'accettazione dell'eredità. Se la successione è regolata da un testamento, occorre anche copia del verbale di pubblicazione del testamento
- Se l'immobile è stato costruito dai venditori, devono essere prodotti i documenti relativi al suolo.
- Certificato Energetico
- I contratti di trasferimento di beni immobili dovranno adeguarsi alla nuova normativa sulla sicurezza degli impianti: diviene indispensabile in caso di compravendita dell'immobile la dichiarazione di conformità che deve essere allegato dal venditore al rogito. D.M. n. 37 del 22.01.2008


E' importante che sia esibita anche la planimetria catastale dell'immobile e che corrisponda a quanto assentito dal punto di vista comunale:
- Per i fabbricati (appartamenti, cantine, box, villette, capannoni,...) è necessaria tutta la documentazione che attesti la regolarità urbanistica dell'immobile: produrre tutte le licenze e concessioni, anche in sanatoria, che sono state rilasciate.
Per i fabbricati la cui costruzione sia stata iniziata prima del 1° settembre 1967, non occorrono le licenze precedenti a tale data, mentre servono tutte quelle successive
- se è stato richiesto e ottenuto il condono, esibire la copia della concessione in sanatoria rilasciata dal Comune
E' opportuno che il compratore sia consapevole che, mentre il notaio può e deve garantire l'inesistenza di ipoteche, per quanto riguarda la regolarità urbanistica degli immobili il notaio può solo accertare se è stata rilasciata una licenza o concessione, ma non che l'immobile sia conforme ad esse.
In altre parole, è interesse dell'acquirente far controllare da un proprio tecnico di fiducia se di fatto il fabbricato è conforme alle licenze o concessioni rilasciate

All'amministratore del condominio: chiedere una dichiarazione scritta che il venditore ha saldato tutte le spese condominiali e che non ci sono residui. Inoltre è bene chiedere di vedere i verbali delle assemblee dell'anno in corso, per verificare che non siano stati deliberati lavori particolarmente costosi. Infatti, chi compra una casa in condominio diventa responsabile, insieme al vecchio proprietario, delle spese condominiali da questi dovute per l'anno in corso e per quello precedente alla vendita (art. 63, 2° comma disposizioni di attuazione del codice civile).
Leggere sempre il regolamento condominiale, per non trovarsi di fronte a brutte sorprese.
È importante verificare le disposizioni riguardanti la ripartizione delle spese e la presenza di specifici divieti o ammissioni di uso e di destinazione dell'immobile

Accertamento ipoteche
Il notaio provvede a controllare che sull'immobile venduto non ci siano ipoteche, pignoramenti o diritti di terzi in genere:  quest'obbligo è insito nella funzione del notaio.

Compromesso:
Dalla stipula del compromesso nascono diritti ed obblighi tra le parti, che trovano il loro riconoscimento nell'art. 2932 c.c. In base a tale disposizione, infatti, qualora una delle parti obbligate a concludere il futuro contratto non adempia a questo obbligo, la controparte può ottenere dal giudice una sentenza che produca gli effetti del contratto definitivo non concluso.
Nel compromesso vanno indicate chiaramente tutte le clausole che saranno poi contenute nell'atto del trasferimento vero è proprio (rogito notarile): le generalità complete delle parti; il prezzo di vendita dell'immobile; la descrizione dell'immobile quanto più accurata possibile con i relativi dati catastali aggiornati; prezzo e modalità di pagamento; la somma ricevuta a titolo di caparra confirmatoria; la conformità dell'immobile alle disposizioni di legge e ai regolamenti urbanistici ed edilizi (condono edilizio compreso); tempi di consegna dell'immobile e la data entro la quale dovrà essere stipulato il rogito e il notaio incaricato a redigerlo.



Per i terreni (terreni agricoli, suoli edificatori, ecc...) occorre invece:
il certificato di destinazione urbanistica, rilasciato dal Comune in cui si trova l'immobile, l'eventuale frazionamento catastale, se si vende una porzione più piccola di quella acquistata