Compravendita - Studio Tecnico E Catastale - Arch.Borsani e Geom.Colombo

COMPRAVENDITA DI APPARTAMENTO

Nel  caso  di  trasferimento  mediante  compravendita,  le  imposte  applicate  sono  l'imposta  di  registro  (in alternativa,  l'Iva),  e  le  imposte  ipotecaria  e  catastale.  Nel  caso  di  trasferimento  per  donazione  (o  successione), sono dovute l'imposta di successione e di donazione che varia a seconda dei beneficiari e le imposte  ipotecaria  e  catastale  
Per  quanto  riguarda  l'Irpef,  i  redditi  degli  immobili  sono  cumulati  con  gli  altri  redditi  del  possessore  e tassati  secondo  le  aliquote  previste  per  tale  imposta  
Poiché le aliquote Irpef sono progressive, uno stesso reddito proveniente da immobili viene, quindi, ad essere tassato in misura più o meno elevata a seconda del reddito complessivo nel quale è venuto a confluire.
Per  l'Ici,  invece,  il  patrimonio  immobiliare  viene  tassato  di  per  sé,  in  modo  proporzionale,  senza  riferimento.


Se l'unità abitativa è acquistata come "prima casa" si gode di agevolazione fiscale e si devono pagare le seguenti imposte:

- imposta di registro: 3% sul valore catastale

- imposta catastale: 168 Euro

- imposta ipotecaria: 168 Euro



Se l'unità abitativa è acquistata come "seconda casa" si devono invece pagare le seguenti imposte:

- imposta di registro: 7% sul valore catastale

- imposta catastale: 1% sul valore catastale

- imposta ipotecaria: 2% sul valore catastale


più precisamente:
Le imposte che colpiscono la compravendita immobiliare sono tutte a carico dell'acquirente (faceva eccezione l'Invim, abolita dalla finanziaria 2002).
Facciamo una breve panoramica, soffermandoci soprattutto sulle cessioni aventi per oggetto i fabbricati ad uso abitativo.
La precisazione e' importante ai fini dell'applicazione dell'iva, in particolare, per effetto delle novita' recentemente introdotte dal cosiddetto decreto Bersani (Decreto legge n. 223/2006 convertito nella Legge 248/2006).

Per  l'acquisto  della  prima  casa  sono  previste  particolari  aliquote  agevolate  al  verificarsi  di  determinate condizioni.  

Per  le  compravendite  di  immobili,  anche  se  assoggettate  ad  Iva,  nel  rogito  le  parti  devono  inserire  una "dichiarazione  sostitutiva  di  atto  di  notorietà"  in  cui  segnalare:
• le  modalità  di  pagamento  (assegno,  bonifico,  eccetera)  del  corrispettivo;
• se  per  l'operazione  si  è  ricorso  ad  attività  di  mediazione  e,  in  caso  affermativo,  tutti  i  dati  identifica-
tivi del titolare, se persona fisica, o la denominazione, la ragione sociale ed i dati identificativi del le-
gale  rappresentante,  se  soggetto  diverso  da  persona  fisica,  ovvero  del  mediatore  non  legale  rappre-
sentante  che  ha  operato  per  la  stessa  società,  la  partita  IVA,  il  codice  fiscale,  il  numero  di  iscrizione
al  ruolo  degli  agenti  di  affari  in  mediazione  e  della  Camera  di  Commercio;
• le  spese  sostenute  per  detta  attività,  con  le  analitiche  modalità  di  pagamento  della  stessa.

L'omissione,  la  falsa  o  incompleta  dichiarazione  comporta  (oltre  all'applicazione  della  sanzione  penale) l'assoggettamento,  ai  fini  dell'imposta  di  registro,  ad  accertamento  di  valore  dei  beni  trasferiti.  In  sostanza,  l'ufficio  applicherà  le  imposte  sul  valore  di  mercato  dell'immobile,  anche  se  le  parti  avevano  richiesto  la  tassazione  sulla  base  del  valore  catastale.  Inoltre,  è  prevista  una  sanzione  amministrativa da 500 a  10.000  euro.  In  caso  di  assenza  dell'iscrizione  al  ruolo  di  agenti  di  affari  in  mediazione,  il  notaio,  inoltre,  è  obbligato  ad  effettuare  apposita  segnalazione  all'Agenzia  delle  Entrate.

COME SI CALCOLANO LE IMPOSTE
Le  imposte  di  registro,  ipotecaria  e  catastale
Le imposte (registro, ipotecaria e catastale) vengono versate dal notaio al momento della registrazione.

Per  le  vendite  di  immobili  ad  uso  abitativo  (e  relative  pertinenze)  effettuate  nei  confronti  di  persone  fisiche  che  non  agiscano  nell'esercizio  di  attività  commerciali,  artistiche  o  professionali,  la  base  imponibile  ai  fini  delle  imposte  di  registro,  ipotecarie  e  catastali  può  essere  costituita  dal  valore  catastale  dell'immobile,  anziché  dal  corrispettivo  pagato.

È possibile versare le imposte sulla base del valore catastale come successivamente determinato a condizione  che  nell'atto  sia  indicato  l'effettivo  importo  pattuito  per  la  cessione.
Infatti,  l'occultamento  anche  parziale  del  corrispettivo  o  la  dichiarazione  nell'atto  di  compravendita  di un  importo  inferiore  a  quello  pattuito  determina  la  perdita  del  beneficio  con  le  seguenti  conseguenze:
• le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno calcolate sul corrispettivo effettivamente pattuito;
• sarà dovuta una sanzione che va dal 50 al 100% della differenza tra l'imposta dovuta e quella già versata.

L'acquirente,  per  poter  fruire  dell'applicazione  delle  imposte  (di  registro,  ipotecaria,  catastale)  sul  valore catastale dell'immobile, deve farne esplicita richiesta al notaio. Il predetto sistema di tassazione prevede,  inoltre,  una  riduzione  del  30  per  cento  dell'onorario  del  notaio  che,  come  è  noto,  viene  calcolato sul  valore  dell'immobile  indicato  nell'atto.

Sono  escluse  da  tale  previsione  le  cessioni  di  tutti  gli  immobili  ad  uso  diverso  da  quello  abitativo  e  loro  pertinenze  (terreni,  negozi,  uffici,  eccetera).

Per  chi  decide  di  non  avvalersi  di  tale  opportunità,  la  tassazione  continuerà  ad  essere  applicata  con  le regole precedentemente previste e cioè con applicazione delle imposte sul valore commerciale del bene.

In tal caso, se l'ufficio ritiene che il valore dei beni trasferiti è superiore a quello indicato nell'atto, provvede  alla  rettifica  e  alla  liquidazione  della  maggiore  imposta  dovuta  (nonché  delle  sanzioni  e  degli  interessi eventualmente dovuti) e notifica al contribuente, entro due anni dal pagamento dell'imposta proporzionale,  un  apposito  avviso.

Come  si  determina  il  valore  catastale

Il  valore  catastale  viene  determinato  moltiplicando  la  rendita  catastale  (rivalutata  del  5  per  cento)  per  i
seguenti  coefficienti:
• 110  per  la  prima  casa;
• 120  per i  fabbricati  appartenenti  ai  gruppi  catastali A e  C  (escluse  le  categorie A/10  e  C/1);
• 140  per i  fabbricati  appartenenti  al  gruppo  catastale  B;
• 60    per i  fabbricati  delle  categorie A/10  (uffici  e  studi  privati)  e  D;
• 40,8 per  i  fabbricati  delle  categorie  C/1  (negozi  e  botteghe)  ed  E.

Per  i  trasferimenti  di  immobili  non  censiti  le  parti  possono  utilizzare  la  rendita  presunta  (ovvero  la rendita proposta) per determinare il valore catastale. In questo caso è necessario manifestare espressamente  nell'atto  l'intenzione  di  avvalersi  delle  disposizioni  previste  dall'art.  12  del  D.L.  n.  70  del 1988  convertito  dalla  legge  n.  154  del  1988.  La  rendita  catastale  attribuita  verrà  notificata  dall'Ufficio  dell'Agenzia  del  Territorio  al  contribuente.  Nel  caso  in  cui  il  valore  determinato  sulla  base  della rendita attribuita sia superiore a quello dichiarato in atto, il contribuente dovrà pagare l'imposta dovuta  e  i  relativi  interessi,  a  partire  dalla  registrazione  dell'atto.

LA BASE IMPONIBILE PER L'IVA
Quando  la  vendita  della  casa  è  soggetta  ad  Iva,  la  base  imponibile  non  è  costituita  dal  valore  catastale,  ma  dal  prezzo  pattuito  e  dichiarato  nell'atto  dalle  parti.
Se,  però,  per  l'acquisto  dell'immobile  l'acquirente  ha  contratto  un  mutuo  o  ha  chiesto  un  finanziamento  bancario,  la  base  imponibile  non  può  essere  inferiore  all'ammontare  del  mutuo  o  del  finanziamento erogato.
Relativamente a queste cessioni, le disposizioni consentono all'ufficio di rettificare direttamente la dichiarazione  annuale  Iva  del  venditore  se  il  corrispettivo  dichiarato  è  inferiore  al  "valore  normale"  del  bene.
In  presenza  di  mutuo  o  di  finanziamento  bancario  l'ufficio  è  obbligato  a  considerare  quale  "valore  normale"  un  importo  pari  alla  somma  erogata.

Cosa  si  intende  per "valore  normale"
"...il  prezzo  o  il  corrispettivo  mediamente  praticato  per  beni  e  servizi  della  stessa  specie  o  similari in  condizioni  di  libera  concorrenza  e  al  medesimo  stadio  di  commercializzazione,  nel  tempo  e  nel luogo  in  cui  è  stata  effettuata  l'operazione  o  nel  tempo  e  nel  luogo  più  prossimi"  (articolo  14  del DPR  n.  633  del  1972).

È  prevista  la  responsabilità  solidale  dell'acquirente  con  il  venditore  per  il  pagamento  dell'imposta evasa,  nonché  delle  relative  sanzioni,  negli  atti  di  compravendita  di  immobili  soggetti  ad  IVA,  nell'ipotesi  in  cui  il  prezzo  indicato  in  fattura  sia  diverso  da  quello  effettivo.
In pratica, qualora l'importo del corrispettivo indicato nell'atto di cessione e quindi nella relativa fattura, sia diverso da quello effettivo, l'acquirente - anche se è un privato cittadino - può essere chiamato  a  rispondere  in  solido  con  il  venditore  per  il  pagamento  dell'IVA dovuta.
Va precisato che la responsabilità solidale è prevista anche per gli acquirenti di immobili che agiscono  nell'esercizio  di  imprese,  arti  o  professioni.
L'acquirente  privato  può  regolarizzare  la  violazione  commessa,  versando  la  maggiore  imposta  dovuta  entro  sessanta  giorni  dalla  stipula  dell'atto.
Entro lo stesso termine, l'acquirente che ha regolarizzato la violazione deve presentare all'ufficio territorialmente  competente  copia  dell'attestazione  del  pagamento  e  delle  fatture  oggetto  della  regolarizzazione.