Cosa cambia dal 01 Gennaio 2016 - Studio Tecnico E Catastale - Arch.Borsani e Geom.Colombo

LE TASSE CHE L'ACQUIRENTE (PRIVATO NON SOCIETA') PAGA DIPENDONO DA DUE FATTORI:
IL VENDITORE E SE È 1A O 2A CASA O SE E' ABITAZIONE DI LUSSO

il venditore può essere:

- un venditore privato
se il venditore è un privato, allora la compravendita non è soggetta a IVA ma è soggetta all'imposta di Registro da calcolare sul valore catastale:
per la prima casa, pari al 2% del valore catastale, più le imposte catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari 50€/cad (totale 100,00€).
Complessivamente quindi, il 2% del valore catastale + 100,00€.
per la seconda casa o per una casa di lusso l'imposta di registro e pari al 9% del valore catastale a cui vanno sommate l'imposta catastale pari a 50€/cad (totale 100,00€).
Complessivamente quindi, il 9% del valore catastale + 100,00€.

- una società costruttrice o ristrutturatrice che vende un immobile entro 5 anni dalla fine lavori
In questo caso la compravendita è soggetta ad IVA da calcolare sul prezzo di compravendita:
per la prima casa, l'IVA è pari al 4% del prezzo, più le imposte di registro, catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 200€/cad (totale 600,00€)
per la seconda casa, l'IVA è pari al 10% del prezzo, più le imposte di registro, catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 200€/cad (totale 600,00€)
Per una abitazione di lusso, l'IVA è pari al 22% del prezzo, più le imposte di registro, catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 200€/cad (totale 600,00€)
Detrazione del 50% dell’IVA se si acquista un'abitazione di classe energetica A o B da un' impresa di costruzioni
Grazie alla Legge di Stabilità 2016, le persone fisiche potranno detrarre dall’Irpef il 50% dell’Iva pagata se acquistano un immobile a destinazione residenziale e di classe energetica A o B da un’impresa costruttrice.
L'acquisto dovrà essere fatto entro il entro il 31 dicembre 2016 e la detrazione dovrà essere ripartita in 10 anni.

- una società NON costruttrice o impresa costruttrice che mette in vendita immobili OLTRE 5 anni dalla fine lavori
In questo caso la compravendita non è soggetta a IVA ma è soggetta all'imposta di Registro da calcolare sul Valore Catastale:
per la prima casa, pari al 2% del valore catastale, più le imposte catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 50€/cad (totale 100,00€)
per la seconda casa o per una casa di lusso l'imposta di registro e pari al 9% del valore catastale a cui vanno sommate l'imposta catastale e l’imposta ipotecaria pari 50€/cad (totale 100,00€).

È importante sapere che nelle compravendite
soggette ad imposta di registro seguono la regola del prezzo-valore.
Nel rogito deve essere indicato l'intero prezzo pattuito e il dettaglio dei pagamenti effettuati (bonifici, assegni, ecc.).
La tassazione viene applicata non al "prezzo" ma al "valore". Vengono perseguiti dalla legge tutti coloro che dichiarino un pezzo inferiore a quello pattuito.

Quali requisiti deve avere l’acquirente per usufruire delle agevolazioni "prima casa"
Per poter usufruire delle agevolazioni "prima casa" l’acquirente deve avere i seguenti requisiti di massima:
- Non essere in possesso - al momento del rogito - di altro immobile acquistato con le agevolazioni prima casa su tutto il territorio nazionale, ovvero possederlo ma a condizione che venga alienato entro un anno dalla data dell'atto (novità introdotta dall'art 55 della Legge stabilità 2016). Unica eccezione è quando un comproprietario acquista un ulteriore quota di proprietà dell'abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa. L’agevolazione spetta se il possesso dell’immobile è pervenuto a titolo gratuito (come avviene in caso di eredità o donazione). L'agevolazione non spetta anche in caso di comproprietà, nuda proprietà, usufrutto, etc di abitazione acquistata con i benefici prima casa.
- Non essere proprietario esclusivo (o in comunione con il coniuge) - al momento del rogito - di altra abitazione situata nello stesso comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando (fa eccezione il possesso di abitazione nello stesso comune, acquistata con le agevolazioni, che verrà venduta entro un anno dall'atto).
- Avere la residenza nel comune, oppure dichiarare nell’atto di acquisto di voler stabilire entro 18 mesi la residenza nel comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando. Il requisito della residenza nello stesso comune, viene superato se l'acquisto viene effettuato : a) nel comune dove si svolge l'attività b) nel comune dove ha sede o esercita l'attività l'impresa da cui dipende, in caso di trasferimento all'estero per ragioni di lavoro c) in qualsiasi comune nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero e che l'immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano.

Pertanto l’ottenimento delle agevolazioni "prima casa" non è vincolato al fatto che l’immobile acquistato diventi l’abitazione principale dell’acquirente.
Può infatti essere acquistata con le agevolazioni "prima casa" anche un’abitazione affittata o da affittarsi dopo l’acquisto.
L’agevolazione prima casa non riguarda le abitazioni classificate "di lusso", a prescindere dai requisiti dell’acquirente.

Leasing immobili ad uso abitazione principale:
Dal punto di vista fiscale, in aggiunta alle agevolazioni in materia di imposta di registro, si prevede la deducibilità ai fini IRPEF nella misura del 19% dei costi, concernenti il contratto di locazione finanziaria, e in particolare sia dei canoni e relativi oneri accessori (per un importo che non supera gli 8mila euro); sia del costo di acquisto dell’immobile all’esercizio dell’opzione finale (per un importo non superiore a 20mila euro) quando le spese vengono sostenute da soggetti con meno di 35 anni, con un reddito complessivo non superiore a 55mila euro all’atto della stipula del contratto di locazione finanziaria, e che non risultano titolari di diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa.
La detrazione spetta alle stesse condizioni che sono previste per la detrazione degli interessi passivi sui mutui contratti per l’abitazione principale. Per i soggetti di età pari o superiore a 35 anni, rimanendo le altre condizioni richieste, l’importo massimo detraibile a fini IRPEF viene dimezzato, per cui al massimo 4mila euro per i canoni e 10mila per il costo di acquisto.

Come si determina il valore catastale di un immobile? Si determina moltiplicando la rendita catastale, rivalutata del 5%, per i seguenti coefficienti, alcuni esempi:
110 per la prima casa
120 per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A e C (escluse le categorie A/10 e C/1)
140 per i fabbricati appartenenti al gruppo catastale B
60 per i fabbricati delle categorie A/10 (uffici e studi privati) e D
40,8 per i fabbricati delle categorie C/1 (negozi e botteghe) ed E