Locazioni - Studio Tecnico E Catastale - Arch.Borsani e Geom.Colombo

QUALI CONTRATTI DEVONO ESSERE REGISTRATI ?
La L. 449/97, art. 21 co.18, ha introdotto l'obbligo della registrazione per tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili di qualsiasi ammontare, purché di durata superiore ai 30 giorni complessivi nell'anno.

ENTRO QUANDO DEVONO ESSERE REGISTRATI ?
Per i contratti di locazione di beni immobili, ed esclusivamente per questi, è prevista l'autoliquidazione da parte del contribuente. La registrazione del contratto ed il pagamento dell'imposta vanno fatti entro 30 giorni dalla data degli atti (o dall'inizio della loro esecuzione, in caso di contratto verbale)

A QUANTO AMMONTA L'IMPOSTA ?
L'imposta di registro è pari al 2 % del canone annuo, con un minimo di € 67.

ENTRO QUANDO VA FATTO IL PAGAMENTO ?
Il pagamento dell'imposta vanno fatti entro 30 giorni dalla data degli atti.
Il pagamento dell'annualità successiva va effettuato entro il ventesimo giorno dalla data di scadenza annuale.

A CHI SPETTA IL PAGAMENTO DELL'IMPOSTA ?
Il pagamento spetta al locatore ed al conduttore in parti uguali, ma entrambi rispondono in solido del pagamento dell'intera imposta.

ESISTONO DEGLI SCONTI ?
Per i contratti di locazione (e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale la stessa legge prevede la facoltà di corrispondere al momento della registrazione l'imposta di registro commisurata all'intera durata del contratto, oppure di versarla anno per anno. Chi sceglie la prima ipotesi ha diritto ad una detrazione dell'imposta, in misura percentuale, pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero delle annualità.
Es:
Durata contratto (anni)   Metà del tasso di interesse legale    Detrazione %
6    1,25    7,5
5   1,25    6,25
4    1,25    5
3    1,25    3,75
2    1,25    2,5
Se il contratto viene risolto anticipatamente ed è stato versato l'importo relativo all'intera durata del contratto, chi ha pagato ha diritto al rimborso delle annualità successive a quelle in corso.

QUALI SONO LE SANZIONI PER RITARDATO PAGAMENTO ?
Nuove sanzioni in vigore dal 01/04/1998 (art.1 D. Lgs. 473/1997).
Dal 1/4/1998, in caso di ritardato pagamento dell'imposta di registro sui contratti di locazione, si applicano le seguenti soprattasse:

versamento effettuato tra il 21° ed il 50° giorno: soprattassa del 15%;

versamento effettuato tra il 51° ed il 1° anno: soprattassa del 20%;

versamento effettuato oltre il 1° anno: soprattassa del 30%.

sono inoltre dovuti gli interessi del 2,5% annuo sull'imposta dovuta

DOVE SI VERSA L'IMPOSTA ?
Dal 1° gennaio 1998 sono stati soppressi i servizi di cassa degli uffici I.V.A. e Registro e quindi tutti i versamenti che prima venivano effettuati presso quegli uffici devono essere eseguiti presso gli sportelli delle banche e dei concessionari della riscossione (ex esattorie) e presso gli uffici postali.
I versamenti devono essere effettuati compilando l'apposito mod. 23 disponibile presso tutti gli istituti bancari utilizzando i seguenti codici tributo e causali:

Codici tributo :
115T - imposta di registro per i contratti di locazione fabbricati-prima annualità (2% prima annualità);
112T - imposta di registro per contratti di locazione fabbricati-annualità successive (2% annualità successive);
107T - imposta di registro per contratti di locazione fabbricati-intero periodo;
114T - imposta di registro per proroghe (contratti di locazione e affitti);
108T - imposta di registro per affitto fondi rustici
671T - Soprattassa
731T - Interessi
Causali
RP Prima annualità
RC Annualità successive
L'ufficio al quale va inviato il conto corrente e' quello presso il quale è stata effettuata la prima registrazione.
ATTENZIONE!
Sul modello F23 deve essere indicato sempre il codice dell'ufficio presso il quale si intende registrare il contratto.

COSA SERVE PER LA REGISTRAZIONE
La registrazione di un atto privato può essere effettuata in qualsiasi ufficio dell'Agenzia (quindi non nell'ufficio di competenza territoriale rispetto al proprio domicilio fiscale), scelto tenendo presente solo la propria comodità, ma è importante recarvisi avendo già con sé:
- un originale e una fotocopia (o più originali) dell'atto da registrare
- marche da bollo da 10,33 euro da applicare su originali e copie ogni quattro facciate scritte e comunque ogni 100 righe
- lo stampato meccanografico per la richiesta di registrazione - mod. 69 (che si può prendere in ufficio, compilarlo e consegnarlo contestualmente ma è disponibile anche sul sito www.agenziaentrate.gov.it alla voce modulistica)
- l'elenco atti presentati per la registrazione - modello RR (la cui compilazione, anche questa effettuabile contestualmente, non è obbligatoria, com'è ovvio se l'atto è uno)
- attestato di versamento mod. F23 in originale.

RAVVEDIMENTO
Nel caso in cui le parti presentano il contratto oltre il termine fisso stabilito, contestualmente all'imposta di registro va versata la sanzione pari a:
- 15 per cento in caso di ritardo inferiore ai trenta giorni
- 24 per cento in caso di ritardo dal mese all'anno
- 120 per cento oltre l'anno di ritardo
oltre gli interessi di legge da versarsi utilizzando il modello F23 con il codice tributo 731T.

DOVE SI REGISTRANO I CONTRATTI ?
La registrazione degli atti va fatta  all'ufficio del Registro. Oltre all'atto occorre presentare l'attestazione di pagamento (mod. F23), la richiesta di registrazione nonché un modello con la distinta degli atti presentati con la relativa liquidazione e indicazione del versamento.
Per le successive registrazioni l'ufficio al quale va inviato il conto corrente e' quello presso il quale è stata effettuata la prima registrazione.

I CONTRATTI DI COMODATO
I contratti di comodato di beni immobili scritti (redatti come atto pubblico, con scrittura privata o non autenticata) sono soggetti all'imposta di registro nella misura fissa di € 168,00 (Codice tributo = 109T) + 1 marca bollo 14,62 + diritto fisso (cod. 964t) agenzia entrate per ogni copia richiesta.
I contratti di comodato in forma verbale (sia di beni immobili che mobili) non sono soggetti all'imposta di registro

SE CAMBIA L'INQUILINO
Per le cessioni senza corrispettivo dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale, l'imposta si paga nella misura fissa di 51,65 euro (codice tributo 110T) entro trenta giorni dalla cessione stessa.
Per le cessioni con corrispettivo l'imposta è pari al 2 per cento dei canoni ancora dovuti, da corrispondere negli stessi termini e con lo stesso codice tributo.
Entro venti giorni dal pagamento, il contribuente sarà tenuto a presentare o a spedire all'ufficio in cui aveva effettuato la registrazione il modello F23 attestante l'avvenuto versamento e una lettera in carta libera in cui si comunica l'avvenuta cessione.

SE CAMBIA IL PROPRIETARIO
Sottoscrivere comunicazione all'Agenzia Entrate dove si specificano la situazione presente, futura e i nuovi dati.
Versare, mediante un F23, la somma di € 67,00 con codice tributo 110T.
Presentare tutto con anche modello CDC (comunicazione dati catastali)

RISOLUZIONE ANTICIPATA
Se il contratto viene risolto anticipatamente ed è stato versato l'importo relativo all'intera durata, chi ha pagato ha diritto al rimborso delle annualità successive a quella in corso.
Per effettuare la risoluzione anticipata, il contribuente dovrà corrispondere un'imposta pari a 67,00 euro da versare mediante modello F23 con il codice tributo 113T entro trenta giorni dalla risoluzione anticipata. Entro venti giorni dal pagamento, il contribuente sarà tenuto a presentare o a spedire all'ufficio in cui aveva effettuato la registrazione il modello F23 attestante l'avvenuto versamento.

PROROGA DEL CONTRATTO
Se si decide, alla scadenza, di prorogare il contratto sarà sufficiente versare il 2 per cento del canone annuo con un minimo di 52 euro, entro trenta giorni dalla scadenza del contratto. Il versamento dovrà essere effettuato mediante modello F23 utilizzando il codice tributo 114T, sia se si paga per la prima annualità sia se si paga in un'unica soluzione (cosa che va specificata nella descrizione). Anche in questo caso, come in quello della risoluzione anticipata, entro venti giorni dal versamento, sarà obbligatorio presentare all'ufficio in cui è stato registrato il contratto il modello F23 in originale.
Per annualità di proroga s'intende la prima annualità dopo la scadenza dei quattro anni (per i contratti a uso abitativo "4 + 4") o dei sei anni (per i contratti di locazione a uso commerciale). In caso di contratto annuale s'intende ogni annualità successiva alla prima.
Le altre annualità sono considerate "rinnovo". E' importante indicare sul modello F23, nel campo "descrizione", la decorrenza e la scadenza del periodo di proroga che dovrà avere durata pari a quattro anni (per i contratti a uso abitativo), a sei anni (per le locazioni commerciali) e a un anno (per i contratti annuali). Fanno eccezione a questa regola i contratti "3+2" a canone convenzionato.

RINNOVO DEL CONTRATTO
Entro trenta giorni dalla scadenza annuale, per i contratti pluriennali, in caso di rinnovo, è obbligatorio versare l'imposta del 2 per cento sul canone annuo eventualmente aggiornato dall'Istat. Il versamento dovrà essere effettuato mediante modello F23 utilizzando il codice tributo 112T. Non vi è obbligo di presentazione del modello di pagamento.

RICONTRATTAZIONE DEL CANONE
Non essendo prevista questa ipotesi nei contratti standard, sarà necessario annullare il vecchio contratto e stipularne uno nuovo con lo svantaggio che quest'ultimo decorrerà nuovamente dal momento della stipula per tutto il periodo pattuito, senza considerare i periodi già decorsi nel precedente contratto.

ADEGUAMENTO ISTAT
Se il contratto prevede un adeguamento Istat, l'imposta di registro deve essere corrisposta tenendo conto dello stesso. Soltanto in caso di pagamento in un'unica soluzione non se ne tiene conto. Se non si è ancora in possesso del dato Istat relativo al periodo in cui si effettua la registrazione, è possibile utilizzare l'ultimo indice disponibile.

LOCAZIONE DI IMMOBILE ARREDATO
La circolare n. 15 del 2002 prevede che qualora il rapporto contrattuale di locazione, relativo a un immobile registrato, fosse scisso in due distinti contratti, riguardanti rispettivamente l'immobile e l'arredo in esso contenuto si hanno, ai fini fiscali, due fattispecie imponibili diverse. Si configura quindi un unico contratto con due negozi giuridici che ai fini fiscali saranno trattati diversamente. In questo caso avremo quindi:
un'imposta del 2 per cento con un minimo di 52 euro per la parte che riguarda l'immobile da versare con il codice tributo 115T
un'imposta del 3 per cento per l'arredo da corrispondere in un'unica soluzione all'atto della registrazione con il codice tributo 109T per un importo minimo di 129,11 euro.

GARANZIA FIDEJUSSORIA
L'imposta di registro sulla fideiussione è dovuta soltanto se la polizza fidejussoria è stata stipulata da un soggetto diverso dalle parti contraenti. Nel caso in cui è una delle parti a prestare la garanzia fidejussoria, quindi, non è dovuta alcuna imposta. Se la garanzia è prestata da un soggetto diverso, allora è dovuta un'imposta pari allo 0,50 per cento dell'importo della fideiussione da corrispondere una tantum (ha una copertura pari alla durata del contratto e si versa tutta in corrispondenza della prima registrazione) con il codice tributo 109T mediante modello F23. L'importo da garantire è costituito dal canone annuo più le spese, moltiplicati per il numero di anni di durata della locazione escluse le proroghe.